一、研究配景

2017下半年至2019年，，，，，国家出台一系列关于PPP模式的规范文件，，，，，PPP进入了生长的分水岭，，，，，2022年PPP增量缺乏5000亿元，，，，，2023年更是暂停新项目入库。。。。。2023年6月26日，，，，，审计署《关于2022年度中央预算执行和其他财务收支的审计事情报告》指出：“专项债券治理保存一些问题。。。。。20个地区通过虚报项目收入、低估本钱等将项目包装成收益与融资规模平衡，，，，，借此刊行专项债券198.21亿元”，，，，，释放出专项债券增强羁系信号。。。。。

随着PPP和专项债的收紧，，，，，面临地方财力与拟上马项目规模严重不平衡的情形，，，，，越来越多地区思量将项目举行打包，，，，，接纳片区开发的模式运作。。。。。

片区开发运作模式通过土地一级开发实现高收益性，，，，，阻止了地方的刚性支出责任；；；；通过工业导入绩效审核，，，，，阻止了滞后的财务支出责任，，，，，从而建设了片区开发的两大合规性支柱，，，，，包管了片区开发的康健生长。。。。。

土地一级开发先天具有派生GDP的功效，，，，，研究土地出让金的相关政策，，，，，对片区开发运作模式的推进具有主要意义。。。。。

二、土地出让金的看法

土地出让金作为政府性基金的主要组成部分，，，，，是指各级政府土地治理部分将土地使用权出让给土地使用者，，，，，按划定向受让人收取的土地出让的所有价款（指土地出让的生意总额），，，，，或土地使用期满，，，，，土地使用者需要续期而向土地治理部分缴纳的续期土地出让价款，，，，，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，，，，，将土地使用权有偿转让、出租、典质、作价入股和投资，，，，，按划定补交的土地出让价款。。。。。

三、土地出让金征收与使用治理的生长

1988年，，，，，《中华人民共和领土地治理法》做出修订，，，，，明确：“国有土地和整体所有的土地的使用权可以依法转让”、“国家依法实验国有土地有偿使用制度”。。。。。自此确立了我国国有土地使用权有偿出让制度。。。。。

土地使用权出让金征收与使用治理履历了四个阶段。。。。。

（一）中央与地方财务分享阶段（1988-1993）

这一阶段，，，，，土地出让收支治理的基本特征是：土地出让金收入由中央财务与地方财务分享。。。。。为勉励地方起劲性，，，，，中央财务分享的土地出让金比例逐步镌汰，，，，，从1989年5月的40%，，，，，逐步下降到1989年9月的32%，，，，，最后降低到5%。。。。。

现实执行中，，，，，各地为了规避中央分成，，，，，纷纷接纳实物地租、肢解地价等方式，，，，，中央现实难以取得分成土地收益。。。。。据统计，，，，，阻止1993年财税体制刷新前，，，，，中央现实收到的土地收益只占应交部分的9%。。。。。在土地使用权出让金的使用上，，，，，明确中央财务和地方财务分享的土地使用权出让金，，，，，划分纳入中央和地方财务预算，，，，，收入治理事情由财务部分认真，，，，，收入所有缴入国库，，，，，划分作为中央和地方财务预算牢靠收入，，，，，主要用于都会土地开发建设，，，，，建设都会土地开发建设基金，，，，，专款专用。。。。。

（二）全下属于地方财务收入阶段（1994-1998年底）

1993年底，，，，，国务院决议从1994年起实验分税制财务体制，，，，，明确国有土地有偿使用收入所有列入地方牢靠收入。。。。。土地出让金使用除原有的用于都会建设和土地开发外，，，，，扩展到允许用于安顿休业企业职工。。。。。

（三）区分新增和原有建设用地，，，，，实验差别治理阶段（1999年1月至2006年）

为切实保；；；じ兀，，，，严酷控制农用地转为建设用地，，，，，勉励地方盘活存量建设用地，，，，，1998年公布的新《土地治理法》划定：关于新增建设用地，，，，，市、县政府取得的土地收益30%上缴中央，，，，，专项用于耕地开发，，，，，并明确从1999年1月1日起施行。。。。。

2004年国务院划定将不低于土地出让平均纯收益的15%专项用于农业土地开发，，，，，其中可将不凌驾30%的资金集中到省、自治区、直辖市及妄想单列市使用。。。。。

（四）“收支两条线”治理阶段（2007年1月至今）

为增强土地调控，，，，，规范土地出让收支治理，，，，，2006年，，，，，国务院下发了《关于增强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号），，，，，明确要求，，，，，国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算，，，，，缴入地方国库，，，，，实验“收支两条线”治理。。。。。为落实《通知》精神，，，，，国务院办公厅、财务部、领土资源部就土地出让收支治理制订了一系列政策步伐，，，，，2007年1月1日起实验。。。。。因此，，，，，自2007年1月以来，，，，，国有土地出让收支治理进入了新的阶段－－收支两条线治理阶段。。。。。

2021年6月，，，，，财务部宣布《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无住民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部分征收有关问题的通知》。。。。。凭证通知，，，，，将由自然资源部分认真征收的国有土地使用权出让收入划转给税务部分认真征收,先试点后推开，，，，，自2021年7月1日起，，，，，开展征管职责划转试点，，，，，2022年1月1日起周全实验征管划转事情。。。。。新规延续了中央财务集中治理思绪，，，，，提高财务实力和征收治理效率，，，，，有利于推进我国费转税收的刷新。。。。。

国有土地使用权出让收入仍属于地方收入，，，，，全额纳入地方政府性基金预算治理，，，，，支出仍通过地方政府性基金预算安排。。。。。征收划转对土地财务总体上不会带来影响，，，，，但由于税务部分征收规范性更强，，，，，可更好阻止一些地方政府土地出让金征收历程中不规范征象，，，，，也有利于更好落实支持墟落振兴重点使命，，，，，为实验墟落振兴战略提供有力支持。。。。。

四、土地出让金的计提与返还

（一）土地出让金的计提

国家层面划定的专项资金计提有以下6类：包括从土地出让收益中计提农田水利建设资金10%、教育资金10%、廉租住房包管资金10%、农业土地开发资金（不低于土地出让平均纯收益的15％）、国有土地收益基金和新增建设用地有偿使用费。。。。。

除此之外，，，，，各地方也有相关计提要求，，，，，以浙江省为例。。。。。

（二）土地出让金的返还

《关于规范土地储备和资金治理等相关问题的通知》（财综〔2016〕4号）第七条“推动土地收储政府采购事情。。。。。项目承接主体或供应商应当严酷推行条约义务，，，，，按条约约定命额获取酬金，，，，，不得与土地使用权出让收入挂钩，，，，，也不得以项目所涉及的土地名义融资或者变相融资。。。。。”

《关于进一步规范地方政府举债融资行为的通知》（财预〔2017〕50号）明确：“地方政府不得将公益性资产、储备土地注入融资平台公司，，，，，不得允许将储备土地预期出让收入作为融资平台公司偿债资金泉源，，，，，不得使用政府性资源干预金融机构正常谋划行为。。。。。”

可以看出，，，，，土地出让金实验“收支两条线”治理，，，，，是不允许以任何形式减免的，，，，，也不保存返还给摘牌主体的合规渠道。。。。。并且土地出让金的使用，，，，，应当列入政府性基金预算支出，，，，，而该支出是有对应项目的，，，，，不可超规模支出。。。。。

摘牌主体合规获取土地出让后收益的方式，，，，，有以下几种：

1、建设配套设施，，，，，取得津贴或政府性基金支出项目收入

配套设施，，，，，是指开发项目内的公共配套设施，，，，，包括学校、医院、幼儿园、体育场等。。。。。该类设施属于政府性基金支出规模内项目，，，，，可列入支出预算，，，，，并可签署加速支付节奏的协议，，，，，支持摘牌企业。。。。。

2、回购建设项目

此处的建设项目主要包括包管性租赁住房、安顿房以及商业用房等其他项目内非公益建设项目。。。。。；；；毓旱ノ豢梢允钦府、被拆迁住民、整体或其他单位。。。。。

3、奖励摘牌主体关联企业

主要适用于商住用地和工业用地搭配出让的情形，，，，，由摘牌企业的关联企业认真凭证既定工业偏向举行招商引资，，，，，再由政府或园区管委的被授权单位，，，，，对关联企业举行奖励或津贴。。。。。

该要领的优点是一般摘牌企业在摘牌前已经与工业企业达产招商意向，，，，，再加上地方政府的工业扶持政策，，，，，较容易实现既定的招商引资目的，，，，，从而使摘牌企业及其关联企业能较快地获得政府资金。。。。。

4、鞭策政府支付都会建设应收账款

城投的主要营业之一即是都会建设，，，，，属于政府性基金支出项目。。。。。地方政府在获取土地出让金后，，，，，可加速对摘牌城投的应收账款付款节奏，，，，，缓解城投的现金流。。。。。

5、与被征地单位相助，，，，，获取相助对价

土地出让金的用途之一是支付征地赔偿，，，，，整体经济生长用地等单位用地被征迁，，，，，在摘牌企业交纳土地出让金后扣除相关税费后，，，，，按既定比例返还社区或其他单位，，，，，摘牌企业与被征迁整体通过相助协议举行相助开发，，，，，摘牌企业获得现金流，，，，，被征迁整体获得开发收益。。。。。

五、结语

片区开发运作模式通过土地一级开发实现高收益性，，，，，阻止了地方的刚性支出责任。。。。。近年来，，，，，mansion88深入探索并一连深化对片区开发运作模式的钻研与学习,也恒久研究土地出让的相关政策问题。。。。。我们致力于通过提供高质量的咨询服务，，，，，资助客户顺应日益转变的市场情形，，，，，实现项目效益最大化。。。。。若有片区开发相关营业需求，，，，，请联系：阎女士15058109781